Está valendo a pena investir em imóveis?

Não há falta de informação disponível sobre as estratégias de investimento institucionais de bilionários no mundo, principalmente como eles se movimentam dinheiro na sua capacidade de chefes de grandes empresas públicas e fundos de investimento. Mas quantas vezes você terá a chance de olhar para dentro dos investimentos pessoais investimentos desses bilionários? E quantas vezes é que um bilionário lhe ofereceu idéias que você pode usar em seu investimento?

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Invista em imóveis subvalorizados

Na carta de Warren Buffet, ele conta uma história que de 1973 a 1981, o Centro-Oeste norte americano experimentou uma explosão dos preços agrícolas, causado por uma crença generalizada de que a inflação galopante estava chegando e alimentada pelas políticas de crédito de pequenos bancos rurais. Depois do estouro da bolha, houve quedas de preços de 50% ou mais que devastaram tanto os agricultores quanto seus credores. Muitos tiveram que vender seus terrenos para arcar com dívidas e outros tiveram seus imóveis tomados pelos credores.

A lição ainda vale para os tempos de hoje. Não estamos protegidos nunca contra bolhas, sejam elas localizadas (em cidades) ou generalizadas (estados, países). O maior acesso ao crédito que teve início nos anos 2000 está chegando a um patamar de equilíbrio, com um crescimento constante a cada ano, mas não mais tão drástico quanto antigamente. Há aqueles que apostam na crise após a Copa ou na grande bolha imobiliária, que muitos economistas afirmam ainda estar longe de acontecer. E a qualquer momento terá sempre alguém falando sobre essa bolha imobiliária.

Muitos imóveis ficam subvalorizados quando há uma grande oferta de imóveis novos em uma cidade. Outros se desvalorizam por conta da proximidade de muitas obras que, em algum momento, irão acabar. Outros por ondas de pequenos furtos na região. Seja qual for o motivo, quando um imóvel que estava no mercado a 300 mil no mercado há alguns meses passa ao preço de 200 mil, vale analisar os motivos e verificar se é uma desvalorização permanente (problemas no imóvel, zona de perigo para a construção etc) ou algo temporário. Além dos motivos já citados, bolhas imobiliárias geralmente passam e os imóveis voltam a se valorizar, como aconteceu nos EUA na crise de 2008: os imóveis ficaram a preço de banana e hoje já estão voltando aos valores pré-crise.

Não acredite em falácias de que qualquer imóvel vai se valorizar. Se você não souber como investir, você vai levar prejuízo, seja pela desvalorização do imóvel ou seja pelo seu dinheiro estar valorizando menos do que se aplicado no mercado financeiro. (Foto: www.stockrockandroll.com)

Pense em termos de renda, não de apreciação

Citando Buffet em sua carta, “os jogos são ganhos pelos jogadores que se concentram no campo de jogo e não por aqueles cujos olhos estão colados ao placar”. Isso significa que se você se concentrar na potencial variação de preço de uma compra contemplada, você está especulando. Não há nada de impróprio nisso. Você deve saber porém, que é incapaz de especular com sucesso, e deve ser cético em relação a aqueles que afirmam o sucesso em fazê-lo. Essa dica é do próprio Buffet.

Quem vive de especulação imobiliária são duas pessoas: o corretor e o vendedor. Ambos especulam para ter uma margem de negociação de preço, uma maior comissão, menos desconto no líquido recebido entre outros motivos. O mesmo acontece no mercado financeiro, pois é difícil prever o futuro focado apenas no que o imóvel poderá ser do que o imóvel realmente é. “Estão planejando um shopping perto do imóvel” ou “em dois anos, haverá uma estação de metrô bem perto do local”. Baseie-se nas informações que você tem acesso hoje, nas informações do agora. Se elas te dão um bom prospecto sobre o imóvel, é hora de começar a pensar no investimento.

Concentre-se em propriedades subutilizadas

Warren Buffet cita uma propriedade em Nova Iorque que tinha um retorno de cerca de 10% sobre o investimento feito. Mas a propriedade tinha sido mal administrada, e seu rendimento aumentava quando várias lojas vagas estavam alugadas. Ainda mais importante, o maior inquilino, que ocupava cerca de 20% do espaço do projeto, pagava o aluguel de cerca de US$5 por pé (30 cm), ao passo que outros inquilinos pagavam em média US$70. O vencimento do contrato de arrendamento com o maior inquilino tinha grande potencial em proporcionar um grande impulso para o lucro.

Mesmo que você não use o imóvel para o aluguel, você tem que pensar em imóveis que tem potencial. Por exemplo, imagine que você está de olho em uma casa com um enorme quintal que não está sendo muito usado. Por que não construir uma churrasqueira ou até uma outra casa nos fundos, seja para venda ou aluguel? E se você for comprar um terreno, porque não dividi-lo em dois? Um imóvel pode ser muito valorizado com uma simples reforma barata e essa subutilização é sua forma de obter maiores retornos sobre seu investimento.

Sabendo o momento certo de investir e como encontrar o imóvel certo você garante uma valorização considerável do seu investimento no longo prazo. (Foto: www.privateproperty.com.ng)

Use parcerias para preencher as lacunas em sua perícia

Quando Buffet fez um investimento em uma fazenda, ele não sabia nada sobre o funcionamento de uma fazenda. Mas ele tinha um filho que ama a agricultura e aprendeu com ele tanto quantos alqueires de milho e soja na fazenda seriam produzidos quantos quais as despesas operacionais que a fazenda proporcionaria.

Um bom corretor de imóveis poderá te dar informações completas e bem situadas sobre o cenário par ao imóvel que você está comprando. Ele saberá analisar a história de imóveis na cidade, como certos imóveis valorizaram com o tempo, quais são as notícias do mercado financeiro e mais. Além dele, você pode, como Buffet fez, buscar um especialista na área em que o tipo de imóvel se enquadra. Por exemplo, se vai comprar um terreno rural, analise como este terreno pode ser lucrativo junto a um engenheiro agrônomo, aprendendo como tirar o máximo de retorno do terreno.

A visão Macro é mais importante do que a visão Micro

As duas compras de imóveis feitas por Buffet foram feitas em 1986 e 1993 nos EUA. A economia, as taxas de juros, ou o mercado de ações não importavam absolutamente nada sobre os investimentos nos imóveis nos anos imediatamente a seguir (1987 e 1994). O milho continuaria a crescer no estado onde estava a fazenda e alunos continuariam a frequentar a Universidade de Nova Iorque, ocupando o espaço.

Há uma grande diferença entre os dois investimentos de Buffet e um investimento em ações. Ações te fornecem valorações minuto-a-minuto para as suas participações, enquanto você ainda precisa colocar o seu imóvel no mercado para conseguir saber o real valor dele, ou seja, quanto as pessoas estão dispostas a pagar.

O que esses pensamentos mostram é que você tem que focar no geral, além de apenas onde seu imóvel está instalado. Por exemplo, uma cidade universitária ou que acaba de receber uma nova indústria tende a continuamente crescer, levando também a uma valorização dos imóveis, ao passo que uma cidade que acaba de perder investimentos tende a ter uma estagnação e até desvalorização dos imóveis. Tome muito cuidado para não prestar atenção apenas ao bairro ou cidade, mas observe também a região, o seu estado e até o país. O cenário de políticas públicas em habitação influencia diretamente seu investimento no imóvel, por exemplo, assim como aumento ou diminuição de investimentos na sua região. Fique sempre antenado para saber quando investir ou não.

Quando vale a pena investir em imóveis?

A filosofia de Buffett em investir em empresas individuais é similar ao que ele se aplica a investir em imóveis. Encontre os investimentos que produzem renda, têm perspectivas de valor de longo prazo que não estão sendo reconhecidos pelo mercado, e, uma vez que você os compra, aumente suas eficiências operacionais e gerenciais para maximizar a receita recorrente. Assim fazendo, você poderá tornar todo momento um bom momento para investir em imóveis, analisando a situação e o melhor retorno para o seu investimento.

Estas são idéias que você não precisa ser um bilionário para entender, nem para colocá-los em prática na sua própria carteira de investimentos. Você já tem um imóvel em mente para investir? Vai alugar ou pretende revender? Como está planejando seu investimento? Compartilhe suas estratégias nos comentários abaixo e vamos ajudar outros que também tem dúvidas sobre como investir em imóveis.

Sobre o autor

Crédito ou débito? Esta é uma pergunta quase sempre feita ao se pagar com cartão mas é uma questão também comum na vida de muitos brasileiros. Com mais de 300 horas em cursos de finanças, empreendedorismo, entre outros, André formou-se em pedagogia e se especializou em educação financeira. Dá também consultorias financeiras e empresariais quando seus clientes precisam de ajuda e compartilha conhecimentos aqui neste site.

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